como hacer una due diligence? (auditoria de inversión inmobiliaria)

Supongamos que ya enemos la inversión analizada.
Que es rentable y que coincide con nuestro plan de inversión y nuestros objetivos.

Que cosas debo auditar para ver si estoy comprando una propiedad y no un problema?
(antes que nada recomiendo siempre contar con un corredor matriculado o un profesional inmobiliario para tal fin... que esto sirva como material de consulta y no como asesoramiento)

Lo que se pretende con la Due Diligence Inmobiliaria es investigar diferentes aspectos de la propiedad que se desea adquirir.

Vamos con 10 puntos bàsicos a estudiar:
1)Titulo de propiedad: verificar que la descripcion de la finca coincide con la finca analizada. Que los datos catastrales coincidan con los impositivos. Que no exista ningun usufructo por parte de otra persona que no sea el propietario.


2)Estado de conservación de la vivienda: Junto con un profesional de la construcciòn, analizar el estado de las instalaciones, de las paredes pisos y techos.
Observar y verificar las medidas declaradas, las humedades y analizar posibles afectaciones al dominio (viales, u otras)

3) Registro de la propiedad: verificar cargas existentes (condiciones resolutorias, hipotecas, censos, o cualquier otra carga). Si existe consultar con el abogado la forma de resolverla y el riesgo de adquirir una propiedad si una de estas cargas no se resuelve correctamente.

4) Entorno, si no conoce con exactitud el entorno visitelo, recorralo, hable con las personas de la zona y consulte como es el barrio. Que problemas tiene y sopeselos. Que cosas buenas tiene el barrio y analicelo. Visite varias calles para un lado y para otro. Que la ansiedad no lo persiga.

5) Terreno o Solar: verifique escurrimiento de aguas. Consulte que ocurre cuando llueve a los vecinos. Converse con su arquitecto o su Agrimensor sobre la altura, pendiente o proximidad a espejos de agua, arroyos si los hubiera o alcantarillados.

6)Servicios y comercios: verifique la conexion a los servicios (luz, gas, telefono, internet, agua, cloacas, etc.). Consulte en el barrio sobre la interrupcion en el suministro de los mismos. La frecuencia de interrupcion, la calidad de los mismos y el precio (en muchas zonas hay precios diferenciales. Analice la posibilidad de compra diaria en comercios locales. La proximidad, la calidad de los mimsos.

7) Transporte, parking y caminos: Verifique la proximidad a transporte pùblico y la posibilidad de acceso vehicular fluido. Visite a diferentes horas del dia en horarios pico. Intente estacionar.

8)Municipalidad, ayuntamiento, Reglamento de copropiedad en caso de PH: Analice los usos que puede tener la propiedad. Los destinos. Que cosas no se pueden hacer.
Verifique posibles cambios urbanos o de regulaciones al codigo de planeamiento.

9) Compare nuevamente: Una vez analizados todos los puntos compare nuevamente la propiedad vista con otras que haya en el mercado para ver si es la correcta.

10) Si en la DUE Diligence hay algo que surge que no estaba previsto, determine el impacto en el precio que puede tener ese dato y NEGOCIE.